Оценка капитальных строений для оспаривания кадастровой стоимости:

Если Вас не устраивает размер арендных платежей  или уплачиваемого налога на строения, Вы - наш клиент, потому что затраты на нашу работу с лихвой окупаются экономией на налоговых платежах!

В соответствии с Федеральным Законом от 27 июля 2007г. № 221 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в РФ осуществляется кадастровый учет недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и земельных участков) в государственном кадастре недвижимости, содержащем сведения об объектах недвижимости.

С 2014 года юридические лица, владеющие объектами капитального строительства (зданиями, сооружениями и помещениями в них), согласно изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации, будут уплачивать единый налог на недвижимость, определенный в отношении принадлежащих им объектов недвижимости. С 2015 федеральные власти планируют объединить налог на недвижимость и налог на землю. Он будет называться налог на имущество. С 01.01.2014г. вводится новый порядок определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на имущество в отношении некоторых объектов недвижимости, предусмотренный Федеральным законом от 02.11.2013 N 307-ФЗ. Этим Законом внесены соответствующие поправки в гл. 30 НК РФ, а также в ст. 12 указанного Кодекса. Документ уже вступил в силу, за исключением тех положений, которые непосредственно предусматривают новые правила расчета налога. Например, в ней перечислены виды недвижимого имущества (всего их три), в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости, утвержденной в установленном порядке.

Единый налог на недвижимость заменит два действующих — земельный налог и налог на имущество. Причем, по новым правилам для налогообложения будет использована кадастровая стоимость недвижимости, которая будет максимально приближена к рыночной.

Переоценка стоимости недвижимости – дело относительно новое для России. Теперь все владельцы офисно-торговой недвижимости будут платить налог с ее реальной рыночной, то есть кадастровой, стоимости. Налог этот будет вводиться, конечно, постепенно с нарастанием. В 2014 году он составит от кадастровой стоимости здания 0,9%, в 2015-ом – 1,5%, в 2016 году и последующие годы – 1,7% - 2%. Эксперты, просчитав стоимость недвижимости по новым лекалам, спрогнозировали, что цена владения зданиями увеличится сразу на сумму от 1500 до 6000 рублей за квадрат в год. Сейчас налог на имущество от балансовой цены составляет 2,2%, то есть это копейки, если учесть, что  балансовую стоимость рассчитывали еще 15-20 лет назад.

Эти изменения произошли осенью 2013 года, когда Президент 5 ноября подписал ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части 1 и главу 30 части 2 Налогового Кодекса РФ». Сам закон был принят Думой накануне - 25 октября 2013 года и одобрен Советом Федерации 30 октября 2013 года.

Для определения кадастровой стоимости приближенной к рыночной, используются методы массовой оценки (расчет может быть основан на статистических данных и анализе средних цен в районе расположения того или иного объекта и часто не отражает реальных факторов влияющих на объект оценки, когда массовой оценкой занимается, удаленно, оценщик в Москве, а объект расположен в Челябинске или Челябинской области). Отсюда и возникает существенная погрешность и искажение действительной стоимости здания, офиса, недвижимого имущества.

Разумеется, столкнутся с этим неприятным новшеством предприниматели не в один день, а постепенно, с 2014 по 2016 годы. Дело в том, что повышение ставок будет производиться в течение трех лет, да и сама процедура кадастровой переоценки стоимости зданий займет немало времени. Стоит лишь особо подчеркнуть, что решение о переоценке зданий будут принимать органы местного самоуправления по всей территории России.

Подробнее об объектах налогообложения


К объектам, оцениваемым по кадастровой стоимости, с 2014 года отнесены:

  • административно-деловые центры; 
  • торговые центры (комплексы);
  • нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

Согласно п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • оно предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. Такое предназначение или использование имеет место, если 20% общей площади здания (в соответствии с кадастровыми паспортами или документами техинвентаризации) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры или уже фактически занято офисами и такой инфраструктурой.

Что касается нежилых помещений для размещения торговых объектов, на основании п. 5 ст. 378.2 НК РФ фактическим использованием нежилого помещения для размещения торгового объекта следует считать использование для данных целей не менее 20% общей площади помещения.

Особая роль региональных властей


Существенно важный момент состоит в том, что именно субъекты РФ вводят в действие новый порядок налогообложения на местах, причем только тогда, когда будут утверждены результаты кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимости (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Так, в силу п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество (а согласно п. 1 ст. 379 НК РФ это календарный год):

  • определяет на указанный налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее - перечень);
  • направляет перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества;
  • размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в Интернете.
Справка. Если в течение налогового периода уполномоченный орган выявит объекты недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база должна определяться как кадастровая стоимость, не включенные в соответствующий перечень по состоянию на 1 января текущего года, то упомянутые объекты дополнят данный перечень на очередной налоговый период (п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Таким образом, чтобы новый порядок определения налоговой базы по отдельным объектам действительно заработал в конкретном регионе с 01.01.2014, субъект РФ должен выполнить к этой дате все действия, перечисленные в п. 7 ст. 378.2 НК РФ, в том числе утвердить необходимый перечень объектов недвижимости. Если он не сделает этого, то налогоплательщикам следует считать, что особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости в их регионе не установлены. Значит, они должны руководствоваться прежним порядком расчета налога исходя из среднегодовой стоимости имущества согласно ст. 376 НК РФ (пп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Обращаем внимание, что ФНС очень заинтересована в скорейшем внедрении новых правил расчета налога на имущество в регионах. На это указывает содержание ее Письма от 31.10.2013 N БС-4-11/19535. Учитывая тот факт, что состав сведений, подлежащих включению в перечень объектов недвижимости, определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с ФНС, региональным управлениям налоговой службы поручено:

  • совместно с органами исполнительной власти субъектов РФ проработать вопрос о возможности введения на территориях этих субъектов с 01.01.2014 налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества;
  • в срок до 10.11.2013 направить в ФНС информацию о планируемой дате введения налога;
  • в случае принятия названными органами решения о введении налога с 01.01.2014 в срок до 01.12.2013 представить информацию о прогнозируемых дополнительных поступлениях за 2014 г.

Кроме того, ФНС дала установку своим территориальным управлениям поторопить законодательные органы субъектов РФ с принятием соответствующих перечней, ведь если к 2014 г. они не будут приняты, по объектам недвижимого имущества иностранных организаций поступления по налогу на имущество будут равны нулю (Письмо от 15.11.2013 N БС-4-11/20611).

Расчет налога и авансовых платежей


Вследствие принятых поправок налог на имущество будет рассчитываться отдельно по объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (п. 1 ст. 376, п. 3 ст. 382 НК РФ). Кадастровая стоимость в таком случае берется по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ) и умножается на ставку налога.

Как известно, ставки по налогу на имущество утверждаются законами субъектов РФ, в Налоговом кодексе устанавливаются лишь предельно допустимые значения названных ставок. Представленный подход распространяется и на случаи исчисления налога исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 380 НК РФ в обновленном варианте). Для данной ситуации п. 1.1 ст. 380 НК РФ утверждены максимальные ставки налога:

  • для города федерального значения Москвы - в 2014 г. - 1,5%, в 2015 г. - 1,7%, в 2016 г. и последующие годы - 2%;
  • для иных субъектов РФ - в 2014 г. - 1,0%, в 2015 г. - 1,5%, в 2016 г. и последующие годы - 2%.

Сумма авансовых платежей по налогу определяется по истечении отчетного периода как 1/4 кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января налогового периода, умноженная на соответствующую налоговую ставку (п. 7 ст. 382, пп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Справка. Если кадастровая стоимость помещения (например, используемого в качестве торгового объекта) не определена, но известна кадастровая стоимость всего здания, то в отношении этого помещения налоговая база определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Согласно приказу Росреестра № п/48 от 06.02.2012 г. на территории Самарской области создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства в городском округе Тольятти Самарской области утверждена постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 №118.  Кадастровую стоимость капитальных строений можно также найти по ссылке тут.    

Досудебный порядок


Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 МАРТА 2012 г. № 263.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Узнать информацию о том, где будут созданы такие комиссии можно на официальном сайте Росреестра. Информация о создании комиссии также размещается на информационных стендах территориального органа уполномоченного федерального органа субъекта Российской Федерации, в котором создана комиссия.
Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
  2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости капитальных строений во внесудебном порядке (т.е. в комиссии) состоит из следующих этапов:

Первый этап. Составление отчета об оценке, в котором будет определена рыночная стоимости капитального строения.

Второй этап. Проведение экспертизы отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза). Для оспаривания кадастровой оценки капитальных строений результатом экспертизы отчета об оценке должно быть положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРОО.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.


Судебный порядок


Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Документы, которые необходимо предоставить в комиссию для пересмотра кадастровой стоимости капитальных строений (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности):

  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Возникли вопросы? Звоните!
Оценка: (8482) 36-06-71
Отдел недвижимости: (8482) 60-03-19, 42-93-60, 70-68-59
Контактная информация