Оценка строений и земельных участков

К недвижимости относятся земельные участки и расположенные на них улучшения (строения). К строениям относятся следующие основные сегменты:

  • Жилой (квартиры, малосемейки, доли, дома и коттеджи);
  • Коммерческой (офисы, магазины, АЗС, торговые центры);
  • Промышленной (производственные здания и сооружения, складские помещения, инженерная инфраструктура).

Рано или поздно любой человек, владеющий каким-либо объектом недвижимости на правах собственности, сталкивается с необходимостью его оценки. В настоящее время оценка недвижимости востребована больше других видов оценки. Независимая оценка недвижимого имущества показывает результат, на который впоследствии можно опираться, принимая окончательное решение в зависимости от поставленной задачи. В процессе выполнения работ составляется отчёт, являющийся официальным документом, который может быть предоставлен в качестве доказательства определения стоимости оцениваемого объекта. При оценке недвижимости всегда возникает много вопросов, и наши специалисты помогут Вам найти ответ и подскажут, от чего зависит цена на одинаковые квартиры в разных домах, почему один дом стоит дороже другого и т. д. Кажется, что ответы довольно просты, но тут есть много технических, юридических и формальных тонкостей, в которых разберется только оценщик с большим опытом работы.

Оценка недвижимости отражает и сравнивает сложившиеся условия, стоимость недвижимого имущества на конкретном рынке. Поэтому цена будет зависеть от множества факторов:

  • необходимо анализировать инфраструктуру и экологическую обстановку конкретного района;
  • учитывать месторасположение, также близкое расположение к остановке общественного транспорта;
  • учесть возраст недвижимости;
  • сравнить основные характеристики строительных конструкций и элементов;
  • установить объем выполненных строительных работ, отделку, оборудование;
  • осуществить сравнение общей площади квартиры к полезной.

На основе всех этих факторов происходит оценка недвижимости и определение рыночной стоимости Вашего имущества. В процессе оценки недвижимого имущества (улучшений) производится идентификация объекта оценки на соответствие с предоставляемой документацией, определение технического состояния, уточнение проведения плановых и внеплановых ремонтов и другое. При постановке задач по оценке учитывается цель и предполагаемое использование предмета оценки. Из этих данных формируются виды стоимости.

Виды стоимости:

Рыночная стоимость
В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость)
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестиционная стоимость
Понятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость
Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)
Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

Очень часто проведение оценки в отношении жилых и нежилых помещений может включать оценку строений и элементов приусадебного благоустройства (бани, гаража, навеса, беседки, теплицы, колодца, ограждения, замощения, ландшафтных работ и прочего).

Какие цели у оценки, и зачем нужны ее результаты в виде отчета об оценке?

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости» целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при:

  • совершении сделок купли-продажи;
  • передаче в аренду или залог;
  • страховании;
  • кредитовании;
  • внесении в уставный капитал;
  • для целей налогообложения;
  • при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
  • реорганизации и приватизации предприятий;
  • разрешении имущественных споров;
  • принятии управленческих решений и иных случаях, например таких как:
    • оценка для органов опеки и попечительства;
    • оценка для посольства;
    • оценка для оспаривания кадастровой стоимости земли.

В зависимости от цели оценки выбирается вид стоимости и от этих параметров в значительной степени зависит результат — стоимость объект оценки.

Документы, необходимые для оценки строений:

  • Свидетельство(а) о государственной регистрации права на здание (помещение);
  • Действующие на момент оценки документы БТИ (технический паспорт или выписка из технического паспорта; экспликация; поэтажный план), кадастровый паспорт (выписка);
  • Договор аренды земельного участка или другой документ, подтверждающий права на земельный участок;
  • Договора аренды, в случае если здание (помещение) сдается в аренду;
  • Среднегодовая сумма расходов на содержание здания (помещения): налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок, коммунальные платежи и техническое обслуживание инженерных систем, услуги охраны, комплексная уборка, зарплата обслуживающего персонала с налогами, затраты на управление объектом;
  • Балансовая стоимость объекта (если собственник — юридическое лицо);
  • Сведения о ремонтах (проведенных и планируемых);
  • Информация об обременениях имущества (из книги залогов, которую обязано вести предприятие) и земельного участка.

Документы, предоставляемые юридическим лицом, подписанные руководителем, главным бухгалтером и заверенные печатью предприятия: Инвентарные номера, балансовая стоимость на момент оценки, подтверждающие принадлежность оцениваемого имущества Заказчику.

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

  • Затратный: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения;
  • Рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью
  • Доходный: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.
В своей работе мы, как правило, используем три указанных подхода в соответствии с действующим законодательством по оценочной деятельности (за исключением некоторых видов стоимости), либо мотивированно отказываемся от некоторых в связи с невозможностью их использования).

При оценке земельного участка, в первую очередь учитываются его местоположение, площадь, инженерные коммуникации, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, влияние внешних факторов, а также наличие (отсутствие) обременений. Значительное влияние на цену оказывают специфические факторы, связанные с категорией земельного участка и его разрешенным использованием.

Оценка стоимости земли — это наша работа!

Оценка стоимости земельного участка является одним из наиболее востребованных направлений нашей деятельности.
Наши квалифицированные специалисты предоставляют следующие услуги в отношении земельных участков в том числе:

  • оценка земельного участка для индивидуального жилищного строительства (оценка земель поселений);
  • оценка земельного участка для садоводства и огородничества (оценка дачного участка);
  • оценка земельного участка для сельскохозяйственного производства (оценка сельскохозяйственных земель);
  • оценка земельного участка для личного подсобного хозяйства;
  • оценка земельного участка для крестьянско-фермерского хозяйства;
  • оценка земельного участка иного разрешенного использования.

Оценка участка земли необходима при:


  • вкладе в уставный капитал;
  • переоценке активов;
  • постановке на баланс;
  • для оспаривания кадастровой стоимости земли;
  • совершении сделки купли- продажи. Оценка участка для продажи может потребоваться при намерении собственника имущества или заинтересованных лиц продать объект или определить стоимость продажи объекта;
  • залоге участка в банке для получения кредита;
  • решении имущественных споров. Оценка земельного участка для решения имущественных споров. Частные случаи услуг оценки для споров:

    • оценка для суда;
    • оценка имущества при разводе.
  • принятии управленческих и инвестиционных решений;
  • оформлении земельного участка в наследство (оценка для нотариуса). Оценка для вступления в наследство, для совершения нотариальных действий земли не редкое явление в оценке. Оценка наследства, оценка стоимости наследства — процесс определения стоимости результат которого необходим для определения величины государственной пошлины наследуемого имущества.
  • передаче земельного участка в доверительное управление;
  • передаче земельного участка в аренду. Оценка аренды земельного участка необходима при определении величины дохода приносимого объектом недвижимости в краткосрочной или долгосрочной перспективе. Оценка права аренды земельного участка, оценка стоимости аренды земли — процесс оценки, результатом которого является величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.
  • определении начальной цены земельного участка на торгах;
  • изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
  • других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на земельный участок.

Для того, чтобы провести квалифицированную оценку земельного участка, клиентам нашей компании необходимо предоставить следующие документы:

  1. Договор аренды земельного участка.
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  3. Балансовая стоимость земельного участка.
  4. Справка о среднегодовых операционных расходах приходящихся на оцениваемый земельный участок.
  5. Справка о ежегодной арендной плате за земельный участок
  6. Договор страхования имущества.
  7. Коммуникации (по всем видам коммуникаций дата ввода в эксплуатацию):

    • водоснабжение общая протяженность сетей, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).
    • канализация общая протяженность, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).
    • теплоснабжение общая протяженность, диаметр трубопроводов, вид прокладки коммуникаций (наземная или подземная), в случае подземной вид канала (непроходной, полупроходной, материал стен канала, наличие или отсутствие гидроизоляции); в случае наземной описание опор (материал, высота) и эстакад (высота, количество ярусов).
    • электроснабжение общая протяженность, напряжение, марка кабеля, сечение кабеля.линии радиосвязи общая протяженность, марка кабеля.
    • линии телефонной связи общая протяженность, марка, количество жил и их диаметр.
  8. Информация о трансформаторных подстанциях и теплораспределительных пунктах при их наличии на оцениваемом земельном участке (объем, дата ввода в эксплуатацию, описание фундаментов, стен, перекрытий).
  9. Информация об имеющихся на участке сооружениях водоснабжения и канализации (очистные сооружения, водонапорные башни, артезианские скважины, насосные станции дата ввода в эксплуатацию, описание конструктивных элементов, основные параметры для каждого вида сооружения).
  10. Балансовая стоимость по всем сооружениям, находящимся на земельном участке.

Мы ценим каждого нашего клиента и к каждой проблеме находим индивидуальный подход.

Возникли вопросы? Звоните!
Оценка: (8482) 36-06-71
Отдел недвижимости: (8482) 60-03-19, 42-93-60, 70-68-59
Контактная информация