Как правильно заключить договор с агентством

Большинству людей хотя бы раз в жизни приходится решать жилищные проблемы: покупать, продавать, обменивать квартиру, съезжаться или разъезжаться. Как это сделать быстрее, дешевле и безопаснее? Для этого стоит обратиться в одно из многочисленных агентств недвижимости. Сегодня мы поговорим о том, как лучше оформить свои отношения с агентством, услугами которого вы решили воспользоваться.
В любом агентстве вам предложат заключить договор об оказании риэлторских услуг. Этот документ - обязательный атрибут ваших отношений с фирмой, ведь именно он устанавливает права и обязанности сторон, а значит, является основанием для предъявления соответствующих требований. Ни в коем случае нельзя соглашаться на сотрудничество с риэлтором и передавать ему деньги, документы на квартиру и т. д., предварительно не заключив договор. Если в каком-либо агентстве вам предложат "обойтись без формальностей", лучше поискать других риэлторов.
Что должен содержать такой договор? Какие условия необходимо проверить перед его подписанием? Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо представить себе структуру этого документа. Обычно договор об оказании риэлторских услуг состоит из следующих разделов:
  • преамбула; 
  • предмет договора; 
  • обязательства сторон; 
  • сроки исполнения обязательств; 
  • стоимость услуг и порядок расчетов; 
  • порядок расторжения договора; 
  • ответственность сторон.
Рассмотрим подробнее содержание перечисленных разделов.
Преамбула договора
В преамбуле любого договора указывается, между кем он заключается. Стороны договора, или его участники, - это первое, на что нужно обратить внимание. Получатель риэлторских услуг, обычно называемый в текстах договоров "Заказчик", - это вы. Вторая сторона, которая будет оказывать эти услуги, - агентство недвижимости, как правило, называемое " Исполнитель ".
Поскольку агентство является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Любое иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае клиенту следует иметь у себя копию такой доверенности.
Если будет признано, что договор заключен неуполномоченным лицом, это значительно затруднит предъявление требований об исполнении такого договора.
Имейте в виду, что информация, содержащаяся в уставе или доверенности, согласно действующему законодательству, не может быть отнесена к коммерческой тайне фирмы. Поэтому ссылки на эти обстоятельства, чем иногда грешат агентства, безосновательны.
Предмет договора
Предмет договора - это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор, взаимные обязательства по совершению определенных действий.
Агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющееся жилье или подобрать квартиру для ее приобретения, найти вариант обмена и т. д. Клиент обязуется уплатить за данную услугу определенную денежную сумму.
Более подробно содержание принимаемых каждой стороной обязательств обычно помещается в специальном разделе договора, который так и называется - "Обязательства сторон".
Обязательства сторон
Для того чтобы исполнить предмет договора, каждой стороне необходимо совершить определенные действия. В договоре эти действия должны быть сформулированы в виде обязательств. Важно помнить, что каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу договора необходимо подойти с особой тщательностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.
Обязательства агентства зависят от предмета договора. Так, например, если риэлтору поручен поиск квартиры для ее приобретения, в договоре прежде всего необходимо подробно отразить требования к данному объекту недвижимости. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние квартиры, наличие телефона. Ведь от подробности описания будут зависеть юридические последствия вашего отказа от найденного агентством и предложенного вам варианта. Если квартира формально соответствует содержащимся в договоре требованиям, то обязательства агентства считаются выполненными и вы обязаны оплатить не только услуги риэлторов, но и, возможно, штрафные санкции за отказ. Если же квартира не соответствует указанным в договоре требованиям, то агентство будет обязано продолжить поиск без дополнительной оплаты.
Также в договоре должны содержаться обязательства агентства по проверке так называемой "юридической чистоты" данной квартиры. Это обеспечит отсутствие в будущем предъявления каких-либо требований от ее бывших собственников или жильцов. Следует отметить, что указанные обязательства далеко не всегда включаются в условия предлагаемого клиенту договора.
В обязательства агентства должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.
Обязательства клиента, как правило, сводятся к следующему:
  1. Уплата определенной денежной суммы за оказанные агентством услуги. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его. 
  2. Предоставление документов на квартиру или их копий, а также иных документов, необходимых для совершения сделки: справок БТИ, выписок из лицевого счета и т. д. Условие о предоставлении подлинников документов на квартиру часто является камнем преткновения при заключении риэлторского договора. Этот шаг необходимо тщательно обдумать. С одной стороны, агентству проще работать с оригиналами, чем с копиями. Но с другой стороны, оставлять подлинники таких важных документов, не зная, что на самом деле с ними будет происходить, - весьма рискованно. Тем более что, на словах заверяя клиентов в полной сохранности документов, агентства включают в договор пункты о достаточно условной ответственности за их утрату либо не включают такие пункты вовсе. Если вы все же приняли решение передать риэлторам документы, то необходимо потребовать расписку в их приеме. 
  3. Отказ от совершения определенных действий: самостоятельного поиска вариантов, обращения за оказанием аналогичных услуг в другие агентства и т. д. Иногда агентства включают в договор обязательства клиента, которые вообще-то являются предметом регулирования другого договора - между продавцом и покупателем квартиры. Это могут быть пункты о порядке проведения расчетов за квартиру (определенными частями, через банковскую ячейку и т. п.) либо о снятии с учета по старому месту жительства и регистрации по новому. Несмотря на то, что включение таких условий не носит обязательного характера, это стоит сделать для соблюдения интересов продавца и покупателя.
Сроки исполнения обязательств
Для потребителей риэлторских услуг важно, чтоб поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не бывали затянуты во времени, поэтому при заключении договора следует указать сроки исполнения договорных обязательств. При этом необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется агентствами. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства: сроки поиска покупателя на квартиру, оформления необходимых документов и проведения государственной регистрации права собственности и т. д. Это даст возможность при необходимости констатировать факт нарушения договора агентством.
Стоимость услуг и порядок расчетов
Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору. Обычно величина вознаграждения определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но в некоторых случаях указывается и фиксированная цена риэлторских услуг.
Первым делом необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано оказать за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена. Нередко на клиента перекладывают расходы на рекламные услуги, нотариальное удостоверение договора, его государственную регистрацию, получение справок и т. д.
Порядок расчетов с агентством, как правило, предусматривает предварительную уплату некоторых сумм. Эти деньги могут являться либо авансом, либо задатком. На этот момент следует обратить особое внимание, поскольку последствия внесения аванса и задатка будут разными.
Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения выполнения каждой из сторон своих обязательств. Если договор остался неисполненным по вашей вине и на каком-либо этапе исполнения договора вы отказались от дальнейшего сотрудничества, то эта сумма полностью остается у агентства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (риэлтор), то она обязана уплатить вам двойную сумму задатка.
Если в договоре указано, что деньги уплачиваются в качестве аванса, то при расторжении договора независимо от того, по чьей инициативе происходит расторжение, эта сумма должна быть возвращена.
Иногда расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В этих случаях следует обратить внимание и отразить в договоре информацию о том, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора - купли-продажи квартиры.
И наконец, последнее важное замечание. Отдавая любые денежные средства, не забудьте взять расписку об их получении с указанием договорного обязательства (пункта договора), во исполнение которого осуществляется платеж.
Порядок расторжения договора
Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, риэторская фирма от этого страдать не должна, ведь до момента расторжения она уже провела определенную работу и затратила средства, которые необходимо компенсировать. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры между агентством и клиентом, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.
Ответственность сторон
При формулировании условий этого раздела все агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Обычно за нарушение ими обязательств договор предусматривает штрафные санкции, в то время как агентству за нарушения ничто не грозит.
Безусловно, такая позиция неприемлема для клиента. В данном случае можно порекомендовать проявить большую настойчивость при переговорах с риэлторами и добиться включения в этот раздел условий о равной ответственности сторон.
Теперь непосредственно о самой ответственности. При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя, во-первых, возмещения убытков и, во-вторых, уплаты неустойки. Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Однако сначала необходимо доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной кампании, получением каких-либо справок и т. д.
Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя, только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.
Штрафные санкции могут быть предусмотрены за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств, за потерю переданных документов, за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т. п. Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что "агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры". Обязательство на первый взгляд замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.
Документирование результатов исполнения договора
Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т. д.
Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.
Как убедить риэлтора изменить договор
В силу сложившейся практики представители агентств не всегда соглашаются внести по просьбе клиента изменения в договор. В этом отчасти виноваты сами клиенты, которые не всегда требуют корректировки условий даже при очевидном ущемлении своих интересов.
Однако ситуация постепенно меняется. Агентств недвижимости становится все больше, и поэтому в борьбе за клиента они вынуждены идти на уступки. Таким образом, убедить риэлторов скорректировать условия договора становится все проще. При этом важно, во-первых, соблюдать правило разумности (т. е. не требовать заведомо неприемлемых для агентства условий) и, во-вторых, найти убедительную аргументацию своих требований.
Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности предлагаемых агентством действий, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.
Основной ответ риэлторов на все возражения клиентов звучит примерно так: "Все так работают, и обычно клиенты с этим соглашаются". Поэтому многое зависит от нас с вами, как потенциальных клиентов агентств недвижимости. Необходимо настойчивее отстаивать свои интересы, не соглашаться с невыгодными или сомнительными предложениями. Пора начать активно применять старый принцип: "Кто платит деньги, тот и заказывает музыку".
Дата публикации: 11:49 22 октября 2004 года
 
Очень важно, чтобы условия подписываемого договора учитывали интересы обоих сторон – и клиента, и агентства недвижимости. И чтобы ответственность за невыполнение тех или иных обязательств делилась поровну. В переговорах с агентством нужно добиться включения условий о равной ответственности сторон. Если клиент сам не может проявить настойчивость и обосновать свои требования – стоит привлечь юриста. Нелишне будет указать в тексте соглашения те обязательства агентства, игнорирование которых влечет ответственность за своевременное и качественное исполнение работ. Например, если агентство проводит юридическую экспертизу документов на квартиру, оно должно нести ответственность за качественное ее проведение. «Исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, непременно подписанного каждой из сторон», – уточняет Андрей Саморядов из городского Центра юридических экспертиз. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приема-передачи объекта сделки, акты приема-сдачи оказанных агентством услуг. Эти бумаги впоследствии могут стать основанием для привлечения к ответственности нарушителей условий договора. На руках у клиента должны находиться все документы, подписанные двумя сторонами, в подлинниках, а также копии всех документов, подписанные только им самим.
Если условия договора все-таки не были полностью выполнены, то по закону пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя возмещения убытков и уплаты неустойки. «Однако чтобы взыскать убытки, необходимо доказать, что они возникли вследствие допущенного нарушения договора, а не по другим причинам. Кроме того, необходимо доказать, что размер взыскиваемых убытков обоснован», – продолжает юрист Андрей Саморядов. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску продавца при покупке квартиры, с организацией и проведением рекламной кампании, с получением каких-либо справок. Клиент может понести финансовые потери из-за несвоевременного исполнения агентством своих обязательств, например, когда в результате вынужденного промедления покупатель упускает другие выгодные варианты.
 
— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!
 
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. В случае отказа Риэлтора от выполнения обязательств по настоящему договору, он уплачивает штраф в размере ________________________________________________ рублей.
6.2 В случае утраты Риэлтором документов, переданных ему Клиентом, восстановить их за свой счёт в сроки, установленные для выдачи дубликатов таких документов
6.3. В случае не выполнения Риэлтором принятых на себя обязательств в срок, все расходы, произведенные им по сделке, ложатся на последнего и Клиентом не возмещаются, за исключением тех, возмещение которых специально оговорено в договоре.
6.4. Клиент несет ответственность за нарушение обязательств и гарантий, принятых на себя по договору в виде неустойки, которая составляет ___________рублей, либо в виде ______% от суммы вознаграждения по договору, помимо неустойки Клиент возмещает расходы Риэлтора, произведенные последним на момент расторжения договора.
 
 
Все споры по настоящему договору разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия - в соответствии с действующим законодательством. В конфликтных ситуациях стороны могут обращаться в Комиссию по разрешению споров Органа по сертификации УПН, г. Екатеринбург, ул. Посадская, 21, оф. 340 (т. 293-00-18; 293-00-19).
 
Приложение 2
Сертификат № РОСС RU РГР ОС 66. 0_________
к договору Продажи № ____
от ___ ________________ 200__г. г. Екатеринбург
I. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА
1.1. Стоимость ОБЪЕКТА составляет:_____________________________________________________ ______________________________________________________________________________________
и выплачивается до подписания договора купли-продажи наличными денежными средствами, либо в ином порядке по соглашению сторон.
II. ОПЛАТА ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ РИЭЛТОРА и ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
2.1. Клиент обязуется выплатить вознаграждение Риэлтора, оказываемые по настоящему договору, в размере_____________________________________ (____% от стоимости продажи, твердая сумма).
2.2. Вознаграждение выплачивается при подписании договора купли-продажи ОБЪЕКТА либо в ином порядке по соглашению сторон.
2.3. В случае продажи ОБЪЕКТА по цене, превышающей сумму, указанную в п.1.1. договора, Риэлтор получает ___% разницы.
III. ОПЛАТА РАСХОДОВ
3.1. Расходы по настоящему договору оплачиваются в следующем порядке:
- услуги БТИ ___________________________ (Риэлтор, Клиент),
- рекламные расходы ___________________________ (Риэлтор, Клиент),
- налоговая инспекция ___________________________ (Риэлтор, Клиент),
- коммунальные платежи ____________________________ (Риэлтор, Клиент)
- регистрационные сборы _____________________________ (Риэлтор, Клиент).
- оформление доверенности ____________________________ (Риэлтор, Клиент).
3.2. Госпошлина за нотариальное оформление договора и/или государственную регистрацию оплачивается ___________________________________________________(покупателем, продавцом, в долях).
КЛИЕНТ: __________________________________ ___________________________
РИЭЛТОР:______________________________ _______________________________
"___"____________ 200_г. По согласованию Сторон цена ОБЪЕКТА устанавливается в размере _____________________________________________________________________ рублей.
КЛИЕНТ: __________________________________ ________________________________
РИЭЛТОР:______________________________ ___________________________________
 
 Раздел III. Координатор 

V. Общие условия
5.1. При осуществлении цепочки сделок письменным соглашением контрагентов может быть определен координатор цепочки. В обязанности координатора могут входить следующие организационные функции:
- подготовка проектов договоров (купли-продажи, мены, аренды и прочее);
- организация сделки (согласование с контрагентами даты, времени и места сделки);
- организация расчетов (согласование и/или определение места и способа расчетов, механизма передачи денежных средств и пр.).
Соглашением могут быть установлены дополнительные обязанности координатора, а также его права, ответственность и размер вознаграждения.
5.2. Координатор организует взаимодействие контрагентов в соответствии с условиями соглашения, заключенного между ним и контрагентами и/или их агентами (риэлтор продавца, риэлтор покупателя).
Координатор не имеет права согласовывать условия совершения сделки с клиентами контрагентов напрямую, если иное не предусмотрено соглашением сторон совместной сделки.
 
 
Жанна Закирова, директор Агентства недвижимости «Казань-Риэлт»:
- В нашем агентстве мы иногда сталкиваемся с неэтичным поведением клиентов, обычно это бывают иногородние граждане, которые желают купить квартиру в Казани. Мы в течении нескольких дней подбираем им объекты, возим их на показы, однако после целого ряда просмотров они могут просто «кануть в воду». От таких случаев мы предостерегаемся заключением договора и предоплатой наших услуг в размере 50% от стоимости услуг. В договоре мы с клиентом обговариваем все вопросы: какое жилье ему необходимо купить, в каком районе, в каком состоянии и за какую стоимость.
Что касается обмана со стороны продавцов недвижимости, то в этом плане нам везет. Обычно к нам обращаются клиенты по рекомендациям и очень доверяют и уважают нашу работу. Было в практике несколько случаев, когда после показа квартиры потенциальным покупателям они возвращались и узнавали через соседей телефон хозяев квартиры – наших клиентов для того, чтобы договориться о сделке без участия риэлтора. В таких случаях наши клиенты отказываются совершать любые сделки без нашего участия. И я считаю, что это правильно – потому что на рынке недвижимости есть мошенники как среди продавцов жилья, так и среди покупателей, которые легко могут обмануть людей впервые решающих квартирный вопрос.