Продажа квартиры под залогом

Как купить понравившуюся вам квартиру, другой объект недвижимости, если имущество находится под залогом у банка в связи, например, с получением собственником кредита под указанное имущество.
Существует два пути осуществления сделки.

Первый, более простой и более рискованный для покупателя способ. Сделка осуществляется в следующем порядке. Покупатель недвижимости оплачивает банку оставшуюся сумму по кредиту и получает письмо и закладную о полном погашении кредита, которые вместе с договором купли-продажи передается в регистрирующий орган (Управление Федеральной регистрационной службы). После передачи указанных документов в регистрирующий орган по прошествии пяти дней (ускоренный вариант) или по прошествии месяца (обычный вариант) в один день, во-первых, снимается обременение с имущества в виде залога и, во-вторых, осуществляется регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Покупатель получает новое свидетельство о государственной регистрации права, свободное от обременения.

Чем опасен данный способ совершения сделки? После погашения кредита и до регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи права пройдет, по меньшей мере, 5 дней. За этот период времени продавец может отказаться от сделки и право собственности на продаваемый объект останется за продавцом. При этом объект недвижимости будет освобожден от залога. Покупатель же, осуществивший погашение кредита за продавца, вынужден будет обращаться в суд с требованиями о взыскании оплаченных банку денег в счет погашения кредита, а это значительная потеря времени, денег и не гарантированный результат разрешения спора.

Путь второй, более дорогой и немного более долгий, относительно первого, при этом полностью страхующий риски покупателя квартиры или нежилого помещения.

В соответствии со вторым способом, сначала в регистрирующий орган подается комплектов документов купли-продажи имущества, затем, после осуществления регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от банка подается письмо о полном погашении кредита и закладная. Регистрационная служба сначала регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением обременения, а затем осуществляется снятие обременения. Денежные средства по сделке закладываются в банковскую ячейку с определенным правом доступа к ней и в обязательном присутствии работника банка. В банковскую ячейку закладываются помимо денежных средств за приобретаемую квартиру или офис, так же денежные средства в погашении кредита (залога).

После сделки сотрудник банка изымает из банковской ячейки сумму в погашении залога, продавец забирает оставшиеся средства.